La Ciudad de Guatemala, capital del país y una de las urbes más pobladas de América Central, tiene más de 1,2 millones de habitantes en su núcleo urbano y uno de los mayores déficits habitacionales de la región. En busca de soluciones, desde 2019 implementa una política pública que intenta fomentar el desarrollo de viviendas adecuadas en tamaño, precio y localización
Se trata del Programa Municipal de Vivienda Prioritaria, destinado especialmente para familias sin bienes a su nombre y con ingresos de hasta cuatro sueldos mínimos, a quienes define como “familias prioritarias”. La ilusión final –indican las autoridades– es “convertir a la Ciudad de Guatemala en una ciudad de propietarios”.
Alineado con la Ley de Vivienda y su reglamento, el programa establece un “Régimen Especial para el Desarrollo de Vivienda Prioritaria”, que incentiva la participación del sector privado en la construcción de estas viviendas mediante beneficios edificatorios. Las unidades habitacionales, de dos y tres habitaciones, se ubican en zonas estratégicas según el Plan de Ordenamiento Territorial (Zonas Generales 3, 4 y 5), y cuentan con la supervisión y regulación de la Municipalidad de Guatemala.
Andrea Barrientos, coordinadora de proyectos en la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano, la entidad técnica municipal detrás del programa, conversó con +COMUNIDAD sobre el impacto de esta iniciativa y su detrás de escena. “Se han logrado superar desafíos por medio de la alianza y buena comunicación con distintos actores de la cadena de valor. Mediante la adaptación y flexibilidad, manteniendo el enfoque del objetivo del programa”, expresó.
Un hito: más de 4.500 viviendas desde 2019
━ ¿Cuál ha sido, hasta el momento, el impacto del programa Vivienda Prioritaria sobre el déficit habitacional de la Ciudad de Guatemala?
━ Actualmente en la cartera del programa tenemos más de 4.500 viviendas en diferentes fases, que se han ido conformando desde la aprobación del reglamento en el 2019. Hay proyectos habitados, proyectos con obra finalizada, proyectos en obra, proyectos en trámite de licencia y anteproyectos. El déficit habitacional es de 73.000 viviendas para el año 2019, el cual es una estimación propia basada en el tamaño del hogar de 4.1 personas; tasas de crecimiento de poblacional anual 1.33 y 1.49% con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del 2018; segmentación socioeconómica de ProDatos del 2020 y demandas de viviendas acumuladas por el Banco Mundial.
━ ¿Cómo se define y verifica que una familia cumpla con el perfil de “atención prioritaria” para acceder al programa?
━ La ley de vivienda 09-2012 establece como uno de los principios de carácter público y social a las familias y además indica que se debe propiciar el acceso a la vivienda a las personas en condición de pobreza. Bajo esos lineamientos, el reglamento de vivienda prioritaria se enfoca en atender a familias guatemaltecas de escasos recursos económicos que carecen de bienes inmuebles y de una vivienda digna, adecuada y saludable.
La Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano tiene a su cargo verificar que las unidades habitacionales hayan sido adquiridas por las familias guatemaltecas prioritarias y que dichas unidades habitacionales hayan cumplido con la relación de tamaño y precios correspondientes, lo cual será acreditado por dicha empresa mediante la emisión constancia de cumplimiento de vivienda prioritaria. Las empresa verifica el cumplimiento solicitando varios documentos que acrediten con lo indicado anteriormente, como lo son certificados de nacimiento, matrimonio o unión de hecho, carencias de bienes, constancias de ingresos, entre otros. Los núcleos familiares que permite la norma son los siguientes:
- Personas que constituyen un matrimonio o una unión declarada, con o sin hijos.
- Convivientes con hijos en común.
- Madres y/o padres solteros/as con hijos o dependientes, que conformen un núcleo familiar.
- Hermanos/as de cualquier edad, que conformen un núcleo familiar, con o sin dependientes.
- Personas que tengan a su cargo familiares hasta el segundo grado de consanguinidad, de cualquier edad y que conformen un núcleo familiar.
- Personas que tengan a su cargo menores de edad o personas discapacitadas, de la cual tengan la tutela legal.
El detrás de escena para acceder a vivienda prioritaria
━ ¿Qué incentivos específicos reciben las empresas del sector privado que participan del Régimen Especial para el Desarrollo de Vivienda Prioritaria?
━ El uso de suelo de vivienda prioritaria recibe:
- 25% de reducción de tasa de licencia municipal.
- Un 25% de reducción de tasa de licencia municipal si presenta una certificación de sostenibilidad.
- Está eximido del pago de impacto vial (Reglamento de Impacto Vial. Acuerdo COM-03-04).
- Está eximido de cumplir con la dotación de estacionamientos regulado en el Reglamento de Diseño y Dotación de Estacionamientos (COM-03-2009).
- Cuando es un proyecto 100% vivienda prioritaria y hasta seis niveles, el costo de no tener elevador.
- Acceder a edificabilidad ampliada en zonas generales del POT G3, G4 y G5 sin aplicar al reglamento de incentivos o a los incentivos que genera la vivienda Prioritaria (N. de la R.: se trata del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la Ciudad de Guatemala. G3, G4 y G5 son clasificaciones que indican la densidad y tipo de uso de suelo en una zona).
El uso de suelo de vivienda prioritaria genera incentivos transferibles y que se pueden utilizar en el mismo proyecto, en el mismo predio, en dos predios distintos o se pueden ceder/vender a otro propietario. Estos incentivos consisten en:
1. Una vivienda prioritaria de 45 m2 genera:
- a. 75 m2 de edificabilidad ampliada o
- b. 75 m2 de altura ampliada o
- c. Reducción de 3 plazas de estacionamiento.
2. Una vivienda de más de 50m2 genera:
- a. 125 m2 de edificabilidad ampliada o
- b. 125 m2 de altura ampliada o
- c. Reducción de 3 plazas de estacionamiento.
3. Una vivienda prioritaria de 46 m2 genera la posibilidad de acceder a un índice de edificabilidad aumentado en zonas generales G3, G4 y G5 en el mismo predio o en otro predio, el cálculo se realiza de la siguiente manera:
- En el mismo predio 1 m2 de edificabilidad aumentada = 1.25 m2 de Vivienda Prioritaria (se divide el área de la vivienda en 1.25 para estimar la cantidad de m2 adicionales gana)
- En un predio distinto:
i. G3: 1 m2 de edificabilidad aumentada = 2.5 m2 de Vivienda Prioritaria.
ii. G4: 1 m2 de edificabilidad aumentada = 3 m2 de Vivienda Prioritaria.
iii. G5: 1 m2 de edificabilidad aumentada = 3 m2 de Vivienda Prioritaria.
Para la transferencia de incentivos tienen un periodo de 10 años para poder utilizarlos a partir de la emisión de la licencia de construcción. Además de esto, la Empresa acompaña en sus gestiones y actúa como un facilitador del proceso al desarrollador, desde la evaluación del terreno hasta la escrituración de las viviendas.
━ ¿Qué mecanismos utiliza la Municipalidad para asegurar que las viviendas construidas cumplan con los estándares de calidad establecidos?
━ Para que la Municipalidad autorice la construcción de un proyecto inmobiliario, esta debe tener autorizaciones previas de entidades del Estado, como medio ambiente, salud, CONRED (Riesgo), AGIES. Posterior a eso, si cumple con las normativas municipales, se procede a autorizarlo. Existe en el país una entidad que asegura hipotecas de vivienda nueva y tienen también requisitos y estándares de construcción que los proyectos tienen que cumplir.
━ ¿Qué aprendizajes tuvieron en el desarrollo de esta política habitacional? Si se presentaron barreras o desafíos, ¿cómo los resolvieron?
━ En el tiempo que lleva la norma vigente hemos podido aprender que este tipo de proyectos no es para todos los desarrolladores. No han sido las empresas miembro de las cámaras de constructores ni las empresas más grandes de Guatemala las que han aplicado a la norma. Son pequeños o medianos desarrolladores que construyen fuera de la ciudad o que su negocio principal es otro; han sido empresas que quieren aportar socialmente al país.
Ha sido muy importante generar confianza con el desarrollador por medio del acompañamiento contínuo y facilitando la resolución de conflictos en trámite de licencia. Se han logrado superar desafíos por medio de la alianza y buena comunicación con distintos actores de la cadena de valor, mediante la adaptación y flexibilidad de la norma, y manteniendo el enfoque del objetivo del programa. Es importante mencionar que también se ha podido superar los desafíos por medio de los resultados que ha ido teniendo el programa, tanto para las autoridades, como para los desarrolladores y las personas.
En esta nota de +COMUNIDAD puedes conocer más sobre la experiencia de Guatemala y leer testimonios de beneficiarios del programa Vivienda Prioritaria:
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Imagen de portada: ilustración de RIL y +COMUNIDAD basada en fotos de Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Redacción +COMUNIDAD
